1、成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求

     请看下图

通过图我们可以看出：设计是否合理，决定着项目建安成本是否经济！

2、  触目惊心的数字

a)        前提条件：

a)1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米 / 户进行测算；

a)2、拿地条件中，机动车的车位配比有2个方案，分别为0.6辆 / 户和1.5辆 / 户；

a)3、整个小区的地面停车比例为10%，地下室全部按非人防考虑，停车效率指标为32平米 / 辆，造价为1600元 / 平米。

a)问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？

a)解：（300000 / 100）x（1.5 - 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416亿

  （300000 / 100）x（1.5 - 0.6）x 0.9 x 38 x 2600 = 2.40084亿

b)        前提条件：

1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积 = 1：1，窗墙比为0.18；

2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元 / 平米和550元 / 平米；

3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元 / 平米。

问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？

解：300000 x 0.18 x （550-350+300） = 0.27亿

通过上述两个例子，我们可以看出：设计方案与设计选材对建安成本的影响是巨大的，不容忽视！

3、成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求

随着项目进度，成本控制阻力越来越大，控制支出的成本逐渐增加，而控制效果却相应的降低！

4、设计中的成本控制原则

 

5、下面从几个方面来看优化设计对成本管理的巨大作用

• 总图

a)        初始设计 - 总平面

设计描述：地块共设置四个出入口

b）优化设计 - 总平面

设计描述：地块出入口减少为两个。

总结和启示：在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。

•  停车效率

a)        初始设计 - 停车方式（高层）

设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。

b)        优化设计 - 停车方式（高层）

 

设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低

c)       初始设计 - 停车方式（联排）

设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。

d)      优化设计 - 停车方式（联排）

设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。

e)        初始设计 - 地库

设计描述：地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米。停车效率26.1平方米/车位。

f)        优化设计 - 地库

  设计描述：停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。停车效率32.2平方米/车位。

地库优化前后数据比较

总结和启示：

1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；

2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；

3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

地下车库停车效率控制指标

总结和启示 – 提高停车效率的关键措施 

1)  地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；

3）避免行车道靠地下室外墙布置；

4）避免布置平行或斜向车位；

5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；

6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；

7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

• 平面布置

 

• 节能设计 – 体型系数

• 节能设计 – 外墙门窗

总结和启示：

1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。

2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。

3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：

 a）塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；

b）平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；

c）推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。

•  层高

  a)       初始设计 – 层高选择

设计描述：高层住宅层高为3米。

b)        优化设计 – 层高选择

设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。

总结和启示：应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。

• 建筑外立面

  a）初始设计 – 外立面设计

  
  

  

  设计描述：1、基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；2、每四层设计有横向线条；3、线条全部为GRC材质。

b)        初始设计 – 外立面设计

设计描述：1、基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；2、每四层的横向线条取消；3、线条尽量采用混凝土浇筑。

总结和启示： 建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。