1.引言：

车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。

每一个开发商所追求的目标：

2.国丰咨询之地下室停车效率优化

2.1国丰咨询通过多年的实际操作及大量项目经验，针对地下室停车效率控制具备开阔的思维及丰富的经验。根据这么多年的优化经验，总结制定了一套先进完整的关地下室停车效率的设计优化体系。

2.2对影响地下室停车效率的因素进行分析，通过多方案的对比，确定最合理的方案，经过各专业相互协调，综合形成的地下室实施方案才是最符合项目需求及甲方诉求的定案，才能实现甲方利益的最大化。

2.3建筑地下室停车效率优化，需要在方案前期通过建筑的精细化设计及多专业多因素的综合分析对比，前期把控地下室实施方案的合理性及经济性。

 

3.国丰咨询地下室停车效率优化常规措施

3.1总平面图优化

一般地下一层现浇井字梁车库成本约1900元/平米，人防地下室约2500元/平米；地下两层车库造价每平米约2500元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平米约2800元。

3.1.1柱网优化

 1）柱网与停车方式：平行式、倾斜式、垂直式 。  

从驾驶和停车安全、经济、方便原则应优先选择或只采用垂直式

2）根据项目档次选择地下车库经济型柱网

²  考虑停车效率与工程成本、车型适应范围，综合性价比较优柱网8.1m*8.1m，建议高档项目采用。经济柱网 7.6m*8.1m，为节省成本，建议大部分项目采用此种尺寸，如因结构柱截面需要，方可适当放大。同时另设10%大型尺寸停车位，解决大型车停车问题。

²  通常设计柱距为8.1米x8.1米，以每个停车单元停车12部计算，每车位所占停车面积为16.2x8.1x 2/12=21.87平米(包括停车位之间的车道面积)。

²  以每个停车单元停车12部计算（典型车位2400x5300，典型车道5500），理论上的停车效率最高极限是经济柱距为7.6米x8.1米，每车位所占停车面积为16.2x7.6 x 2/12=20.52平米(包括停车位之间的车道面积)。

²  当然，地下室的柱网设计受到上面层的剪力墙或转换柱位的限制，不能随意发挥，这些被约束的场所，主要由结构需要而定，这里仅就一般性停车库和不受上部结构约束的特定情况下，论述柱网布置的一般要求和寻求合理的柱网设计。

所以，我们优化地下车库的目标是无限接近20.5平米/辆的最高理论值。常规项目我们若将8.1m*8.1m的柱网调整到 7.6m*8.1m，每个车位可节省1.35平米的车位面积，以常规十万平米楼盘配800个地下车位计算，光这一项可节约成本约1.35平米/个x800个x3000元/平米=300万元。

3.1.2柱网布置

1）各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸柱网：柱网按8000x（2a+b）/2布置。沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。

2）地下车库停车率，车位与柱网布置

a、问题一：

   ——普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？

   答：柱网8000x8000mm

 b、问题二：

   ——部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？

   答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置

   此时：

Ø  大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm；

Ø  两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放；

Ø  大车位部分成本增加约7%；

Ø  想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现；

C、问题三：

——有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？

答：柱网8100x8300mm

 此时：

Ø  平行车道方向柱子断面宽应取550mm；

Ø  梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm；

3.1.3柱网与停车模块

模块:是经设计研究优化的车道面积最小、停车效率最高的设计模数单元（一个防火分区）防火分区的划分：防火墙（防火卷帘）的设置应最大限度减少对车辆通行及车位布置的影响。

从上述结构来看，在总图规划方面，从提高停车效率的原则出发，应尽量使楼间距离L满足Y=5.1X2+8.1XN(N为奇数)

3.2结构优化

3.2.1层高

地下室层高由于受到基坑开挖、基坑支护、地下水位的影响，对造价的影响更加直接。常规层高3.8m左右。

 1）地下室层高与成本关系定量分析结果如下：

 a、普通开挖土方及土钉喷锚基坑支护条件下，地下室层  高每增加100mm 每平米增加造价约32元；

 b、普通开挖土方及支护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm 每平米增加造价约36元；

 c、岩石开挖（动爆）及支护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm每平米增加造价约40元；

 d、岩石开挖（静爆）及支护桩基坑支护条件下，地下室层高每增加100mm每平米增加造价约64元；

3.2.2覆土

地下室顶板应预留一定量的覆土，以保证设备管线的穿行和景观园林的要求，结构成本随覆土厚度、层高的增大而增大：

3.2.3结构形式（井字梁、十字梁、大板、单向板、无梁楼盖）

地下室底板布置一般布置无梁底板，做法是利用独立基础或承台做柱帽，用复杂楼板计算），不建议普通梁板布置（规避地梁裂缝宽度，减少配筋）  地下室和裙房在常见的约8.1M*8.1M的柱网中，不考虑层高因素，不同结构布置方案与成本关系定量分析结果如下：

1）地下室顶板覆土1.2米，考虑消防车的荷载情况（估算恒载31KN/m2,活载20KN/m2），项目综合成本从小到大的排列顺序为：

a、单向平行等间距两道次梁布置方案（假设造价=1）

b、带柱帽的无梁楼板布置方案（约1.06倍）

c、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.15倍）  

d、井字型次梁布置方案（约1.2倍）  

e、十字型次梁布置方案（约1.35倍）

2）地下室顶板覆土1.2米，不考虑消防车的荷载情况（估算恒载31KN/m2,活载3.5KN/m2），项目综合成本从小到大的排列顺序为：

a、带柱帽的无梁楼板布置方案（假设造价=1）  

b、单向平行等间距两道次梁布置方案（约=1）  

c、井字型次梁布置方案（约1.06倍）  

d、十字型次梁布置方案（约1.12倍）  

e、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.22倍）

3）地下室顶板覆土0.6米，不考虑消防车的荷载情况（估算恒载18KN/m2,活3.5KN/m2），项目综合成本从小到大的排列顺序为：  

a、带柱帽的无梁楼板布置方案（假设造价=1）  

b、单向平行等间距两道次梁布置方案（约1.02倍）

c、十字型次梁布置方案（约1.12倍）  

d、井字型次梁布置方案（约1.15倍）  

e、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.25倍）

4）裙房商业或地下室中间楼板的荷载情况（估算恒载4.5KN/m2,活载3.5KN/m2），项目综合成本从小到大的排列顺序为：

a、单向平行等间距两道次梁布置方案（假设造价=1）  

b、十字型次梁布置方案（约1.1倍）  

c、井字型次梁布置方案（约1.12倍）  

d、无柱帽的无梁空心楼板布置方案（约1.24倍）  

e、带柱帽的无梁楼板布置方案（约1.3倍）

5）核六人防顶板的荷载情况（估算恒载8KN/m2, 顶板等效荷载60KN/m2。）项目综合成本从小到大的排列顺序为：  

a、主梁+厚板布置方案（假设造价=1）

b、单向平行等间距两道次梁布置方案（约0.93倍）

c、带柱帽的无梁楼板布置方案（约0.93倍）  

d、十字型次梁布置方案（约0.97倍）  

e、井字型次梁布置方案（约1.06倍）

3.3机电设备优化

3.3.1设备用房优化

一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左：其中：变配电房： 约150平米  水泵房：  约120平米；公变房： 约50平米；活水池：约100平米 ；柴油发电机房：约100平米 ； 消防水池：约150平米；其他： 约50平米

注： 1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；

2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；

3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响的。

3.3.2电器设计优化

1）管线综合优化

管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。车库必须做管线综合，避免出现最不利点。可有效降低设备层高度200mm左右；使车库管线整洁、富有逻辑美；避免混乱交叉导致净高不够。

a、排管设计以尽量避免或减少管线交叉为原则，且所有主管线尽可能集中在地下车库公共区域内排布，以方便维修。

b、风管应尽可能按直线布置，减少转弯和分流，以减小风管尺寸。

c、采用标准长度的直线管段，将各种变径管和接头的数量减至最少；只要安装空间范围允许，建议采用螺旋圆风管。

d、建议低成本项目，采用镀锌铁管穿线，明装强、弱电管线，投入成本最低且便于检修和维护。

3.3.3机械通风设备：风管、风机会占到400~1000mm的空间；

地下车库采用通风采光窗或庭院设计，通过自然补风，可以减少或取消机械补风系统设置，并可进一步减小机房面积。一般通风面积为地下车库地面面积的 1%，或每个防火分区40平米。自然补风设计结合诱导风机系统，可最大限度地减少成本投入和维护费用。别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风，顶板开洞变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。可节约风管约400mm高空间，结构成本减少30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%；同时节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用。

3.4细节优化

3.4.1车道宽度

n  问题描述： 主车道宽度设置不合理，尺寸偏大，人为增加车库面积 （个别项目，双车道宽度宽达8米，单车道宽达5米；而国家规范双车道仅为5.5米、单车道为3米；由于车道宽度过宽，导致每个停车位面积高达60平米；一般情况下，地下车库每个停车位面积为27～35平米，设人防地下车库也仅为为40平米/每车位）。

Ø  产生原因： 对国家规范有关各类车道宽度的规定不熟悉或理解不够。

Ø  解决措施： 应熟悉掌国家规范的相关数据要求，在方案设计时，根据规范要求，选择合理的车道（含出口）宽度。

Ø  各种车道（出口）最小宽度详下表：

3.4.2车库出入口设计不当

n  问题描述： 能设一个单车道出口设成双车道出口；或能设两个“单车道”出口设成两个“双车道”出入口，人为增加车库面积。

Ø   产生原因： 对车库设计防火规范中关于出入口的设置要求，理解不当。

Ø  解决措施： 在方案设计时，根据规范要求，设计合理的出入口数量及宽度。

• 国家对出入口数量及宽度基本要求，详见下表：

3.4.2转弯半径设计不当

n  问题描述： 误将国家规定的汽车的最小转弯半径6米，理解为是车道的最小内径，导致车道的内径过大，相应的增加车库面积。 （注：汽车最小转弯半径是指：汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径）

Ø  解决措施： 根据《汽车库建筑设计规范》4.4.10条的计算公式，计算得出： 车库汽车环行道的最小内径：一般取3.9～4.2米即可。此数据要牢记。  4、 车库排水设计失误。

n  问题描述： 地下车库，以及地下水位较高的开敞式集中停车库未考虑明沟排水； 个别项目，由室外进入室内的坡道起始点和结束端，未设排水明沟。

Ø  产生原因： 一是有的项目地下车库底层层高未考虑250（最薄处）～350厚的滤水层的厚度，导致地下室层高不够不能设滤水层及排水明沟。 二是，对明沟设置原则，不是很明确，从而遗漏。

Ø  解决措施：在进行集中车库设计时，明沟的设置应应遵循如下原则：  

3.4.3车库坡道设计失误

坡道设计问题主要有二：

n  问题一：当车道纵向坡度大于10%时，坡道的上下端未设缓坡使坡道设计不能满足国家规范要求，导致设计变更较大。

Ø  解决措施： 在计算坡道坡度时，一定预选考虑缓坡要求。

n  问题二：个别项目，坡道设计宽度过大，人为增加车库面积